Nachdem Trump sein Amt niedergelegt hatte, wollten Kushner und Ivanka Trump unbedingt das nächste Kapitel beginnen.
Das Paar und seine drei Kinder – im Alter von 8, 10 und 13 Jahren – reisten schnell nach Miami. Sie mieteten eine 7,000 Quadratmeter große Wohnung, während sie ein 24-Millionen-Dollar-Haus auf Indian Creek Island, einem Inseldorf in der Biscayne Bay, renovierten. Tom Brady und Jeff Bezos sind ihre Nachbarn. Kushners Büro, im selben Gebäude wie das von Carl Icahn, ist eine 10-minütige Autofahrt entfernt.
Die Familie verbringt die Wochenenden größtenteils im Freien beim Skifahren und Bootfahren in der Bucht rund um ihr Haus und im Pool im Hinterhof, sagte er. Sie laufen bei gesellschaftlichen Veranstaltungen in Miami über den roten Teppich, wie zum Beispiel bei einem jährlichen VIP-Dinner, das das Restaurant Carbone am Strand veranstaltet. Zu den weiteren Gästen gehörten der Besitzer der Miami Dolphins, Stephen Ross, der Milliardär Ken Griffin und der Star der Miami Heat, Kevin Love.
Ivanka Trump wählte einen zurückhaltenderen geschäftlichen Auftritt als in ihrem Leben vor 2017. Sie kümmert sich nicht mehr um die Branding-Deals oder die Trump-Hotelentwicklung und -Akquisition, die so viel Zeit in Anspruch genommen haben. Sie hält häufig Treffen auf der diskreten Terrasse des Surfside Four Seasons, bei ihr zu Hause und in den Büros von Affinity ab.
Sie ist nicht in erster Linie mit Affinity beschäftigt, das sich zu 100 % im Besitz von Kushner befindet, abgesehen von der Arbeit am albanischen Resort. Anfang dieses Jahres trat sie im Lex Fridman Podcast auf, wo sie Darstellungen des geplanten Resorts für Sazan enthüllte, das wellenförmige Betonstrukturen zeigte, die die Felsformationen der Insel nachahmen.
„Wir sind gerade dabei, die Masterplanung durchzuführen“, sagte sie. Kushner strebte jedoch eine höhere Position im Unternehmen an als in seiner vorherigen Rolle als Leiter des Immobilienimperiums seiner Familie. Kurz nach dem Ende der Trump-Administration begann er, seine Macht und seine Verbindungen zu potenziellen Investoren zu nutzen, um Milliarden von Dollar für einen neuen Private-Equity-Fonds zu suchen.
Sein Angebot für den Fonds Affinity war breit gefächert. In einer Präsentation vor potenziellen Investoren hieß es, man werde sich auf Start-ups in einem potenziell breiten Wirtschaftsbereich konzentrieren, von Medien über Finanzdienstleistungen bis hin zum Gesundheitswesen und mehr. Immobilien wurden nicht erwähnt, was Kushner nun als ein neueres Unterfangen des Fonds bezeichnet.
Ein besonderer Schwerpunkt: die Regierungsbeziehungen des Unternehmens. Viele Mitarbeiter und Berater wurden mit Regierungsfotos und amerikanischen Flaggen im Hintergrund fotografiert.
Als er Anfang des Jahres auf der iConnections Global Alts-Konferenz in Miami Beach sprach, gab Kushner zu, dass er wenig Erfahrung im Private-Equity-Bereich habe und sich auf etabliertere Partner verlasse, die seine Verbindungen schätzen. „Wir sind in der Lage, Dinge auf der geopolitischen Seite, auf der Konnektivitätsseite und auf der Problemlösungsseite zu tun“, sagte er auf der Bühne.
Zu den Mitarbeitern und Beratern von Affinity gehören Richard Grenell, der Posten in der Trump-Administration innehatte, darunter Botschafter in Deutschland und amtierender Direktor des nationalen Geheimdienstes, und Kevin Hassett, der ehemalige Wirtschaftsberater des Weißen Hauses, der kürzlich im Namen der Trump-Kampagne einen Wirtschaftsaufruf organisierte. Auf der Liste steht auch der ehemalige führende nationale Sicherheitsbeamte des Nahen Ostens, Miguel Correa.
Den größten Fundraising-Erfolg verzeichnete Affinity im Nahen Osten.
Der Großteil der eingeworbenen 3.1 Milliarden US-Dollar stammte von Staatsfonds in den Vereinigten Arabischen Emiraten, Katar und Saudi-Arabien. Er pflegte die Beziehungen zu den Staats- und Regierungschefs der Länder, als er über die Normalisierung der Beziehungen zwischen Israel und den Vereinigten Arabischen Emiraten verhandelte.
„Das sind derzeit die begehrtesten Investoren der Welt, daher sind wir sehr glücklich, sie zu haben“, sagte Kushner.
Die Verwendung von Geldern aus den Golf-Arabern habe außerdem den zusätzlichen Vorteil, sagte er, dass es seine politischen Ziele vorantreibe, die Wirtschaftsbeziehungen zwischen dieser Region und Israel zu verbessern, wo Affinity in zwei Unternehmen investiert habe.
Zunächst wählte Affinity Investitionen aus, bei denen Kontroversen weitgehend vermieden wurden, und kürzte die Schecks für Start-ups und Technologieunternehmen wie eine in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässige Kleinanzeigen-Website und ein deutsches Fitnessunternehmen. Darüber hinaus hat das Unternehmen in mehrere börsennotierte Unternehmen investiert, beispielsweise in das Bauproduktunternehmen QXO und das in Israel ansässige Finanzdienstleistungsunternehmen Phoenix Holdings.
Kushner sagte, Affinity habe bisher Vereinbarungen getroffen, etwa die Hälfte des Fondskapitals auszugeben. Laut Wydens Brief vom September hat das Unternehmen mehr als 150 Millionen US-Dollar an Verwaltungsgebühren erhalten, wobei seine Anleger Gebühren zahlen, die denen anderer großer Fonds ähneln.
Zurück zu den Wurzeln
Letztendlich kehrte Kushner zu seinen Immobilienwurzeln zurück, allerdings an einem unerwarteten Ort: dem Westbalkan.
Die Ansammlung von Staaten in Südosteuropa hat typischerweise Schwierigkeiten, ausländische Investitionen anzuziehen, und insbesondere amerikanische Immobilieninvestoren sind praktisch nicht vorhanden. Die Länder – nicht Mitglieder der Europäischen Union – gehören zu den ärmsten Europas.
Investoren haben ihre Besorgnis über die Korruption in diesen Ländern zum Ausdruck gebracht, ein beständiges Problem, das bei vielen US-Regierungen Kritik hervorgerufen hat. Luxuswohnungen werden von Käufern häufig als Mittel zur Geldwäsche genutzt.
Kushner sah jedoch eine Investitionsmöglichkeit. Die Wohnungspreise in Serbien boomen, während Touristen in letzter Zeit in Scharen an die günstigen Strände Albaniens strömen. 
Außerdem hatte er einen Verbündeten. Grenell, der als Trumps Gesandter für den Balkan dem serbischen Präsidenten nahe stand, hatte schon lange ein Auge auf das Hauptquartier der jugoslawischen Armee im historischen Stadtzentrum von Belgrad geworfen, das die Regierung sanieren wollte.
Aber es war kompliziert. Das Land wurde 1999 von der NATO bombardiert, um die ethnische Säuberungskampagne des jugoslawischen Präsidenten Slobodan Milosevic im Kosovo zu beenden. Es sind noch fast intakte Gebäude im Zentrum der Stadt, aus deren Betonhülle eine verdrehte Stahlpanzerung hervorragt.
Grenell, der unbedingt amerikanische Investitionen in die Region bringen wollte, rief Kushner einige Monate nach Trumps Ausscheiden aus dem Amt an. Letztendlich überzeugte Grennell Kushner. Kushner schickte einen Mitarbeiter, der von der Lebendigkeit Belgrads „beeindruckt“ war, sagte Kushner, und er ließ sich weiter überzeugen, nachdem er mit dem legendären emiratischen Entwickler Mohamed Alabbar, einem großen Investor in Belgrad, gesprochen hatte.
Im Mai gab Serbien bekannt, dass es einen langfristigen Mietvertrag für das Gelände mit Kushner abgeschlossen habe, der eine 500-Millionen-Dollar-Investition in hochwertige Hotelzimmer, Apartments und Einzelhandelsgeschäfte in drei Türmen entwickeln würde. Im Rahmen des Abkommens wird Kushner auch einen öffentlich verwalteten Gedenkkomplex errichten, der den Opfern der „NATO-Aggression“ gewidmet sein soll, wie die Regierung in einer Pressemitteilung erklärte.
Diese Formulierung hat Kontroversen ausgelöst. Clark, Wyden und andere Amerikaner haben die Idee kritisiert, dass ein Amerikaner ein Denkmal für diejenigen errichten würde, die bei einem von den USA angeführten Versuch zur Beendigung der ethnischen Säuberung getötet wurden. Nationalisten in der serbischen Regierung haben den Plan angegriffen, weil er das, was sie als Zufluchtsort betrachten, an einen Entwickler aus dem Land übergibt, der bei der Bombardierung mitgewirkt hat.
„Sobald die Baumaschinen stehen, wird es Unruhen geben“, sagte Aleksandar Jovanović Ćuta, Abgeordneter und Mitbegründer der Aktivistengruppe Ecological Uprising.
Die serbische Regierung sagte, das Abkommen werde dazu beitragen, mehr ausländische Investitionen in das Land zu locken.
Ein neues Mittelmeer
Während Belgrads Pläne vorangetrieben wurden, hatte Kushner die albanische Küste im Auge.
Nach seinem Yachturlaub im Jahr 2021 und seinem Kaffee in Davos mit Rama, dem Premierminister Albaniens, machte er zwei Idealpunkte. Sazanin, eine 3 Kilometer lange Gebirgsinsel, auf der ein Rand aus weißen Felsen auf das Meer trifft, und privates Land auf der Halbinsel Zvrnec, einem atemberaubenden Strandstreifen, in dessen Nähe sich weiße Flamingos tummeln.
Kushner stellt sich die Rückkehr beider Länder zu einem Luxusparadies vor.
In Zusammenarbeit mit Ivanka Trump hat er der albanischen Regierung Pläne für eine Reihe von Resorts und Villen vorgelegt, die zwischen den Dünen und Wäldern der Halbinsel Zvrnec liegen. Schließlich hoffen sie auf Tausende von Hotel- und Apartmenteinheiten, nur wenige Minuten von einem neuen internationalen Flughafen entfernt, der in der Nähe der Stadt Vlora gebaut wird.
Sazani wäre exklusiver, eine Ansammlung von mehreren hundert abgelegenen Villen in den Hügeln, die von der gehobenen Hotelmarke Aman betrieben werden.
Es sei Ivanka Trumps Idee gewesen, Aman in das Projekt einzubeziehen, sagte Kushner. Die Marke verwaltet ultra-exklusive Resorts mit Zimmern, die in der Regel über 1000 US-Dollar pro Nacht kosten. Vlad Doronin, ein in der Sowjetunion geborener Milliardär, der Amman leitet, war zunächst von der Idee überrascht, stimmte aber schließlich zu, nachdem er jemanden geschickt hatte, um den Standort zu untersuchen, sagte Kushner. Eine Sprecherin von Aman lehnte eine Stellungnahme ab.
Auch Kushner und seine Freunde würden ihre Grundstücke auf der Insel errichten, sagte er, um „dort eine Gemeinschaft aufzubauen“. Ein enger Freund, Jeff Zalaznick, der die in Miami ansässige Major Food Group leitet, plant ein Carbone-Restaurant auf dem Grundstück.
Derzeit prüft die albanische Regierung die Pläne, aber Rama hat sie unterstützt. Er nennt Kushner einen Freund und die beiden tauschen Nachrichten auf WhatsApp aus.
Monate nachdem Kushner die Pläne offiziell vorgestellt hatte, änderte Albanien ein Gesetz, um Hotels in Umweltschutzgebieten zuzulassen, sofern diese über fünf Sterne oder mehr verfügen. Die Regierung hat erklärt, dass das Gesetz nichts mit Kushner zu tun habe und auf den Tourismus im ganzen Land abziele, doch Oppositionspolitiker und Umweltschützer haben das Gesetz angegriffen und behaupten, ein Deal mit Kushner ziele darauf ab, sich bei Trump einzuschmeicheln.
Rama sagte, die Verhandlungen mit Kushner hätten nichts mit Kushners Verbindungen zu Trump zu tun und stünden im Einklang mit seiner Vision, die Küste zu einem gehobenen Touristenziel auszubauen – und gleichzeitig ihre Attraktivität für Massenanleger mit mittlerem Einkommen beizubehalten.
„Wenn das passiert“, sagte Rama, „wird es ein Juwel in der Krone des Mittelmeers sein.“